Oleh: Kurtubi
Forum Musyawarah Ulama, Akademisi & Tokoh Masyarakat Banten
BantenNet, TANGERANG – Di tengah agresivitas ekspansi kawasan PIK 2 di pesisir utara Kabupaten Tangerang, muncul persoalan besar yang kini sulit dihindari: benturan langsung antara kepentingan investasi skala besar dan rezim perlindungan lahan sawah yang diperketat melalui Peraturan Presiden Nomor 4 Tahun 2026.
Perpres ini bukan sekadar aturan administratif. Ia adalah pagar hukum baru yang secara tegas membatasi alih fungsi lahan sawah, sekaligus mempersempit ruang gerak para pemilik modal yang selama ini terbiasa bergerak lebih cepat daripada regulasi. Dalam konteks ini, PIK 2 sedang berada di titik paling rawan: terlanjur masuk terlalu jauh, tetapi kini terbentur aturan yang jauh lebih keras.
Lahan PIK 2 yang Belum Dibangun Berisiko Masuk LP2B
Persoalan paling mendasar terletak pada status hukum lahan-lahan PIK 2 yang hingga kini belum dibangun permanen.
Berdasarkan Perpres Nomor 4 Tahun 2026, sebanyak 87 persen Lahan Baku Sawah (LBS) wajib ditetapkan sebagai Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) dan dilindungi secara permanen dari alih fungsi. Ketentuan ini bersifat mengikat dan tidak memberi ruang longgar bagi daerah untuk menafsirkannya secara bebas.
Masalahnya, dalam rezim hukum baru ini, yang diakui sebagai “keterlanjuran” hanyalah bangunan yang telah berdiri permanen sebelum aturan berlaku. Artinya, lahan kosong, tanah yang baru ditimbun, pagar proyek, maupun area yang baru mengantongi izin prinsip tidak bisa dikategorikan sebagai kawasan terbangun.
Konsekuensinya sangat jelas: seluruh lahan PIK 2 yang belum berdiri bangunan permanen secara hukum sangat rentan masuk ke dalam peta 87 persen LP2B. Jika itu terjadi, lahan tersebut praktis terkunci dan tidak dapat lagi dikembangkan untuk kepentingan non-pertanian.
Bom Waktu bagi Investasi PIK 2
Bagi PIK 2, situasi ini bukan sekadar hambatan administratif. Ini adalah bom waktu investasi.
Lahan yang sudah dibeli dengan nilai besar berpotensi berubah menjadi aset pasif: tidak bisa dibangun, sulit dijual kembali dengan nilai pasar normal, dan kehilangan daya ungkit sebagai jaminan pembiayaan. Modal yang sudah tertanam terancam membeku.
Dalam skema bisnis properti, kondisi semacam ini sangat berbahaya. Ketika tanah kehilangan fungsi komersialnya, maka nilai strategisnya ikut runtuh. Bagi pengembang, itu berarti kerugian besar, tekanan likuiditas, dan ancaman terhadap kesinambungan arus modal.
Lebih jauh, jika pembangunan tetap dipaksakan di atas lahan yang telah masuk perlindungan LP2B, maka persoalannya bukan lagi administratif, melainkan pidana. Alih fungsi lahan sawah yang dilindungi dapat dikualifikasikan sebagai pelanggaran hukum serius, dengan konsekuensi pidana dan denda yang tidak kecil.
Pemkab Tangerang Sulit Keluarkan Lahan PIK 2 dari LP2B
Pertanyaan besarnya: apakah Pemerintah Kabupaten Tangerang bisa mengeluarkan lahan PIK 2 dari LP2B?
Secara hukum, jawabannya: sangat sulit.
Perpres Nomor 4 Tahun 2026 memiliki kekuatan hukum yang lebih tinggi dibanding Peraturan Daerah. Pemerintah kabupaten tidak memiliki kewenangan mutlak untuk menghapus atau mengeluarkan lahan sawah dari target perlindungan 87 persen yang telah ditetapkan pemerintah pusat.
Jika ada upaya memaksakan pengeluaran lahan PIK 2 dari LP2B padahal secara faktual merupakan sawah produktif, maka tindakan itu dapat dikategorikan sebagai penyalahgunaan kewenangan. Dalam konteks hukum administrasi maupun pidana, langkah semacam itu berpotensi membuka pintu pelaporan ke aparat penegak hukum.
Posisi daerah juga semakin sempit karena pemerintah pusat telah memberi sinyal tegas: selama proses sinkronisasi tata ruang belum selesai, seluruh lahan sawah pada prinsipnya berada dalam status perlindungan.
Artinya, ruang manuver pemerintah daerah sangat terbatas.
Celah Akan Dicari, Tapi Risikonya Tinggi
Meski secara normatif sempit, tekanan investasi yang besar hampir pasti akan mendorong lahirnya berbagai manuver untuk mencari celah.
Skenario pertama adalah permainan validasi data. Caranya sederhana: mengubah status faktual sawah di atas kertas menjadi lahan kosong, rawa kering, atau tanah tidak produktif. Pola seperti ini bukan hal baru dalam praktik tata ruang. Sawah yang secara fisik masih produktif kerap diubah statusnya melalui manipulasi klasifikasi administratif.
Skenario kedua adalah rekayasa zonasi. Lahan akan didorong masuk ke kategori kawasan strategis atau zona pengecualian agar dapat keluar dari perlindungan LP2B. Ini biasanya dibungkus dengan narasi pembangunan, investasi, dan kepentingan ekonomi.
Skenario ketiga adalah barter lahan. Polanya: lahan sawah di utara dilepas untuk kepentingan investasi, lalu diganti dengan lahan lain di wilayah berbeda. Secara administratif tampak rapi, tetapi secara ekologis dan ketahanan pangan sangat bermasalah. Sawah yang hilang di utara tidak bisa diganti begitu saja oleh lahan di tempat lain, karena yang hilang bukan hanya luasan, melainkan sistem produksi dan keseimbangan wilayah.
Semua manuver itu mungkin dicoba. Namun seluruhnya mengandung risiko hukum tinggi.
Pengurugan yang Dibiarkan dan Dugaan “Urug Dulu, Legalkan Nanti”
Pertanyaan paling serius justru terletak pada sikap pemerintah daerah: mengapa pengurugan masih terus dibiarkan?
Di sinilah publik patut curiga.
Membiarkan pengurugan berlangsung di tengah proses sinkronisasi tata ruang menimbulkan kesan kuat adanya pola “urug dulu, legalkan nanti”. Tanah dirusak lebih dahulu, karakter sawah dihilangkan, lalu saat verifikasi dilakukan, lahan tersebut diklaim bukan lagi sawah.
Ini bukan sekadar kelalaian administratif. Jika benar dilakukan secara sadar, pola semacam ini dapat dibaca sebagai bentuk penyelundupan hukum melalui rekayasa fisik lapangan.
Strateginya sederhana namun berbahaya: ubah dulu kondisi lahannya, lalu ubah narasi hukumnya.
Jika praktik ini dibiarkan, maka Perpres Nomor 4 Tahun 2026 tidak sedang dilanggar secara terbuka, tetapi dilumpuhkan secara sistematis dari bawah.
PIK 2 Sedang Terjebak, Pemkab Jangan Ikut Menabrak Hukum
PIK 2 kini berada dalam situasi dilematis. Investasi sudah berjalan, lahan sudah dikuasai, tetapi aturan baru datang dengan penguncian yang jauh lebih ketat.
Di sisi lain, Pemerintah Kabupaten Tangerang tidak memiliki kuasa absolut untuk menyelamatkan kepentingan investasi dengan mengorbankan status hukum sawah. Jika dipaksakan, risikonya bukan sekadar kontroversi kebijakan, melainkan dugaan penyalahgunaan kewenangan.
Negara telah menetapkan bahwa lahan sawah adalah objek perlindungan strategis. Status sawah tidak hilang hanya karena sudah dibeli korporasi. Hak kepemilikan tidak otomatis menghapus fungsi ekologis dan fungsi pangan.
Itu sebabnya, lahan sawah tidak bisa semata diperlakukan sebagai komoditas pasar. Ia menyangkut kepentingan publik, ketahanan pangan, dan masa depan wilayah.
Yang Harus Dilakukan Sekarang
Pertama, proses validasi lahan harus diawasi ketat. Jangan ada manipulasi data fisik di lapangan. Jika faktanya sawah, maka statusnya harus tetap dicatat sebagai sawah.
Kedua, publik harus diberi pemahaman yang jernih bahwa lahan kosong di kawasan PIK 2 yang belum terbangun permanen pada prinsipnya kini berada dalam zona rawan perlindungan dan tidak bisa serta-merta diklaim bebas hanya karena sudah mengantongi izin.
Ketiga, pengurugan harus dihentikan selama sinkronisasi belum selesai. Tidak boleh ada perubahan fisik di lapangan yang berpotensi mengaburkan status hukum lahan.
Hukum sudah memberi batas. Sawah yang masuk perlindungan tidak boleh dibuka dengan akal-akalan administratif.
Siapa pun yang mencoba memaksanya, pada dasarnya sedang berhadapan langsung dengan hukum negara.
