Oleh ,: Kurtubi
Forum Musyawarah Ulama, Akademisi & Tokoh masyarakat
BantenNet, TANGERANG – Berikut jawaban mendalam atas 3 pertanyaan kunci status izin lama, evaluasi pasca Perpres baru, dan apakah sinkronisasi RTRW bisa menyentuh proyek ini.
1. Ada Apa dengan Proyek Kota Mandiri?*
Fakta aturan & izin
Proyek seluas ratusan hektar di Sepatan, Sepatan Timur, Pakuhaji ini memang sudah mengantongi izin prinsip, izin lokasi, & izin peruntukan lahan sebelum Perpres 4/2026 terbit (Februari 2026) bahkan sebagian izin sudah didapat sejak era revisi RTRW 2020-2021.
– Secara administrasi perizinan biasa: Izin dianggap sah & berlaku, karena diambil saat aturan lama masih berlaku (Perpres 59/2019).
– Secara hukum perlindungan sawah: Ini adalah jebakan aturan, karena aturan baru memandang lahan fisik, bukan kertas izin.
*Kenapa Dibiarkan Berjalan?*
Alasan Pemkab & Investor
“Izin sudah lengkap, sudah sah, dan merupakan hak yang diperoleh secara hukum sebelum aturan baru. Negara tidak boleh menarik hak yang sudah didapat.”
Ini dalih utama kenapa ratusan hektar sawah irigasi teknis yang masih hijau tetap dialih fungsikan & ditutup beton, seolah-olah Perpres 4/2026 tidak ada.
2. Tidak Adakah Evaluasi Atas Lahan Sawahnya Setelah PERPRES 4/2026 Lahir?
Secara Aturan : Harus Ada Evaluasi mutlak
Aturannya tegas:
1. Semua Lahan Baku Sawah (LBS), meskipun sudah ada izin, wajib diperiksa ulang
2. Jika secara fisik masih sawah, beririgasi, produktif, maka otomatis masuk LP2B/LSD, lalu dikunci tidak boleh diubah , terlepas dari izin lama apa pun.
3. Izin lama bertentangan dengan Perpres 4/2026, karena aturan ini bersifat lex posterior derogat legi priori (aturan baru mencabut/mengalahkan aturan lama) dan lex specialis (khusus perlindungan pangan).
Secara Praktek Di Tangerang: Evaluasi diputus, Diputar, Atau Diabaikan
Kenapa tidak disentuh?
1. RTRW 2020 di jadikan tameng : Pemkab tulis di berkas: “Lahan ini sudah ditetapkan Non- Pertanian sejak 2020, jadi bukan LBS lagi”, padahal faktanya masih sawah.
2. Katagori “Sudah Terbangun” : Lahan yang baru dibersihkan
3. Tekanan investasi: Proyek ini bernilai triliunan, sehingga Pemkab & Pemprov diduga tidak melakukan verifikasi lapangan demi menjaga “iklim investasi”.
4. Sifat “Pengecualian de facto”: Pengembang dianggap punya “hak perolehan yang sah”, sehingga BPN pusat pun enggan membatalkan izin karena takut gugatan balik.
Secara Aturan
Harus dievaluasi & dihentikan, tapi di lapangan sengaja tidak dilakukan demi modal.
3. Apakah Sinkronisasi RTRW Kab Tangerang Dengan Perpres Tidak
Bisa Menyentuh Proyek Kota Mandiri Ini?
Aturan Sinkronisasi: Harus Menyesuaikan, Bukan Mengkalibrasi Balik
Perpres 4/2026 mewajibkan semua RTRW di seluruh Indonesia disesuaikan dengan prinsip:
Fakta fisik > Peta RTRW
87% LBS menjadi LP2B
Sawah hidup tidak boleh diubah jadi Non-Pertanian.
Artinya:
– RTRW 2020 Kabupaten Tangerang yang mencakup wilayah Sepatan, Sepatan Timur, Pakuhaji, Sukadiri, Mauk, Kemeri, Kronjo dan Teluknaga sebagai kawasan pengembangan/Non-Pertanian itu seharusnya diubah & diperbaiki, karena bertentangan dengan kondisi nyata & aturan pusat.
– Sinkronisasi harusnya Membatalkan zonasi non-pertanian di atas sawah produktif, dan memaksanya masuk LP2B, otomatis proyek Kota Mandiri bisa jadi batal/terhambat.
*Kenapa Di Tangerang Sinkronisasi malah Cenderung Untuk Menjaga Investasi?*
1. Urutan Dibalik : Daripada ubah RTRW ikut kondisi sawah, lebih baik ubah sawah ikut RTRW, sawah dicoret dari LP2B, alasannya “sudah direncanakan bukan sawah”.
2. Kuota 87% di pindahkan : LP2B “ditaruh” di lahan kering/tadah hujan di selatan, sehingga angka terpenuhi, dan lahan utara dibebaskan total termasuk untuk proyek kota mandiri.
3. Disebut “Kepentingan Strategis Daerah”: Bupati menerbitkan SK: Proyek ini Kepentingan Umum & Ekonomi, dijadikan alasan sah untuk mengecualikan dari aturan perlindungan sawah, padahal ini proyek komersial murni.
4. Pusat diam: BPN & Kementerian terkait hanya cek LBS dan angka 87%, terpenuhi.
*Kesimpulan*
1. Izin lama bukan tameng abadi: Perpres 4/2026 seharusnya punya kekuatan hukum lebih tinggi untuk melindungi sawah yang masih ada, tapi di Tangerang, patut untuk dipertanyakan?
2. Evaluasi ada di atas kertas, mati di lapangan: Tidak ada pengecekan serius demi melindungi investasi
3. Sinkronisasi jadi alat menggugurkan kewajiban: Daripada menyesuaikan RTRW dengan sawah, sawah yang dipaksa *”menyesuaikan”* dengan RTRW lama. Proyek Kota Mandiri dibiarkan tanpa tersentuh lewat proses ini.
Proyek Kota Mandiri adalah bukti nyata: Di Tangerang, hukum perlindungan pangan masih kalah oleh hukum modal. Izin lama dijadikan senjata, aturan baru dijadikan cuma diatas kertas, dan sinkronisasi hanya menggugurkan kewajiban.
