Oleh: Kurtubi
Forum Musyawarah Ulama, Akademisi & Tokoh Masyarakat Banten
BantenNet, TANGERANG – Proyek Pantai Indah Kapuk 2 (PIK 2) tengah menghadapi tekanan paling serius sejak ekspansinya dimulai. Dua pukulan besar datang hampir bersamaan: pencabutan status Proyek Strategis Nasional (PSN) dan lahirnya Peraturan Presiden Nomor 4 Tahun 2026 tentang perlindungan lahan pertanian pangan.
Dua kebijakan ini bukan sekadar koreksi administratif. Keduanya mengubah secara mendasar posisi hukum PIK 2. Jika sebelumnya proyek ini bergerak dengan privilese negara, kini PIK 2 harus berhadapan langsung dengan rezim hukum yang jauh lebih ketat, lebih terbuka terhadap gugatan, dan lebih sulit dinegosiasikan.
PIK 2 kini tidak lagi berada di jalur istimewa. Proyek ini sedang memasuki fase paling rawan: kehilangan perlindungan politik, sekaligus terbentur tembok hukum nasional.
Kehilangan Status PSN: PIK 2 Tak Lagi Punya “Kekuatan Super”
Pencabutan status PSN menjadi pukulan pertama yang secara langsung melemahkan posisi PIK 2. Selama menyandang status PSN, proyek ini menikmati berbagai kemudahan: percepatan perizinan, kemudahan pembebasan lahan, dukungan kebijakan lintas kementerian, hingga persepsi sebagai proyek yang mendapat jaminan penuh dari negara.
Kini semua keistimewaan itu hilang.
Tanpa status PSN, PIK 2 tidak lagi memiliki jalur cepat birokrasi. Proyek ini harus tunduk pada mekanisme normal sebagaimana proyek swasta lainnya—lebih lambat, lebih rumit, dan jauh lebih rentan terhadap sengketa hukum maupun penolakan publik.
Dampak lainnya jauh lebih strategis: hilangnya kepercayaan simbolik. Di mata investor, terutama investor besar, status PSN selama ini bukan hanya label administratif, melainkan sinyal bahwa proyek tersebut dilindungi secara politik dan dijamin secara kebijakan. Ketika status itu dicabut, risiko investasi otomatis meningkat.
Pemerintah pusat telah memberi alasan yang jelas: PIK 2 dinilai lebih dominan sebagai proyek properti komersial dibanding proyek infrastruktur publik atau kepentingan strategis nasional. Dengan kata lain, negara tidak lagi melihat PIK 2 sebagai proyek prioritas nasional.
Pihak pengembang memang mencoba meredam dampak dengan narasi bahwa pencabutan itu hanya menyasar “Tropical Coastland”, bukan keseluruhan kawasan PIK 2. Namun publik memahami bahwa ini lebih merupakan permainan nomenklatur ketimbang perbedaan substansi. Secara faktual, proyek tetap berada dalam satu ekosistem kepentingan yang sama.
Artinya jelas: PIK 2 kini berdiri tanpa payung istimewa.
Perpres No. 4/2026: Tembok Hukum yang Jauh Lebih Keras
Jika pencabutan PSN melemahkan posisi politik PIK 2, maka Perpres No. 4/2026 mempersempit ruang geraknya secara hukum.
Di sinilah persoalan menjadi jauh lebih serius.
Perpres ini memperketat perlindungan terhadap lahan pertanian, termasuk sawah eksisting dan lahan potensial pangan, serta membatasi secara ketat alih fungsi lahan untuk kepentingan non-pertanian. Dalam konteks Tangerang Utara, aturan ini menjadi ancaman langsung bagi ekspansi PIK 2.
Persoalannya sederhana namun mematikan: sebagian wilayah pengembangan PIK 2 diduga berada dalam kawasan yang secara peta dan data pusat masih tercatat sebagai sawah, lahan pertanian, atau kawasan yang berpotensi masuk perlindungan LP2B.
Konsekuensinya tegas. Selama proses sinkronisasi tata ruang belum selesai, lahan yang masih tercatat sebagai sawah secara hukum diperlakukan sebagai lahan terlindungi. Artinya, ruang gerak pembangunan menjadi tertutup.
PIK 2 tidak bisa lagi leluasa mengekspansi kawasan hanya dengan mengandalkan izin daerah atau pendekatan administratif lama.
Jika pembangunan tetap dipaksakan di atas lahan yang masih masuk kategori terlindungi, risikonya bukan hanya administratif. Izin dapat batal demi hukum. Pejabat yang menerbitkan persetujuan berpotensi terseret ke ranah pidana karena penyalahgunaan kewenangan.
Di titik ini, Perpres No. 4/2026 bukan sekadar regulasi. Ia adalah tembok hukum yang tidak mudah ditembus.
“Strategi PIK 2: Bertahan, Bernegosiasi, atau Mengubah Narasi
Dalam tekanan ganda ini, PIK 2 hampir pasti tidak akan diam. Jalan yang paling mungkin ditempuh adalah bertahan sambil mencari celah.
Strategi pertama adalah pertarungan data. Pengembang sangat mungkin akan mendorong narasi bahwa sebagian lahan target bukan sawah produktif, melainkan rawa, tanah kering, atau lahan yang secara faktual telah berubah fungsi. Argumen seperti ini akan dipakai untuk mendorong revisi status lahan saat verifikasi lapangan.
Tujuannya jelas: mengeluarkan sebanyak mungkin area dari kategori lahan pertanian yang dilindungi.
Strategi kedua adalah konsolidasi internal. Ekspansi ke area yang masih bermasalah kemungkinan akan diperlambat, sementara pengembang fokus mengoptimalkan zona yang secara legal sudah lebih aman—terutama kawasan yang status tanahnya telah bersih dan non-pertanian.
Strategi ketiga adalah lobi politik. Ini jalur yang paling realistis sekaligus paling berisiko. Tekanan terhadap pemerintah daerah dan provinsi sangat mungkin dilakukan agar kepentingan investasi, pertumbuhan ekonomi, dan penciptaan lapangan kerja ditempatkan di atas agenda perlindungan lahan pangan.
Di sinilah pertarungan sebenarnya berlangsung: bukan di lapangan, melainkan di meja sinkronisasi kebijakan.
Pemkab Tangerang di Titik Paling Rawan
Pemerintah Kabupaten Tangerang kini berada dalam posisi paling sulit. Di satu sisi, PIK 2 adalah proyek bernilai besar yang menyumbang efek fiskal dan ekonomi. Di sisi lain, Perpres No. 4/2026 mewajibkan disiplin tata ruang yang jauh lebih ketat.
Di ruang inilah godaan “mengutak-atik” akan muncul.
Potensi pertama adalah manipulasi verifikasi lapangan—mengubah kategori lahan di atas kertas dengan dalih kondisi faktual sudah berubah. Sawah bisa disebut rawa, lahan produktif bisa dilabeli tanah kering, dan kawasan pertanian bisa didorong keluar dari zona perlindungan.
Potensi kedua adalah skema kompensasi: melindungi lahan di satu titik untuk membuka ruang pembangunan di titik lain. Secara teori ini tampak legal, tetapi secara praktik sangat rawan disalahgunakan.
Potensi ketiga adalah memperpanjang masa transisi. Sinkronisasi bisa diperlambat agar ruang abu-abu tetap terbuka, sehingga izin lama masih bisa dimainkan. Ini celah yang paling berbahaya, karena kerap dibungkus seolah-olah sah secara administratif, padahal secara hierarki hukum Perpres tetap berada di atas Perda.
Potensi keempat adalah permainan zonasi. Dalam revisi RTRW, selalu terbuka upaya menggeser batas kawasan pertanian menjadi kawasan perkotaan atau kawasan strategis ekonomi. Masalahnya, langkah ini kini tidak lagi mudah karena harus berhadapan langsung dengan kontrol pusat.
Semua manuver itu mungkin dicoba. Namun semuanya mengandung risiko hukum tinggi.
Ini Bukan Lagi Soal Properti, Tapi Soal Ketaatan Hukum
PIK 2 kini berada dalam dilema besar. Pencabutan PSN melemahkan fondasi politiknya. Perpres No. 4/2026 membatasi ruang hukumnya. Situasi ini membuat ekspansi PIK 2 tidak lagi bisa berjalan dengan pola lama.
Bagi Pemkab Tangerang, ini adalah ujian sesungguhnya: tunduk pada hukum nasional, atau mencari celah demi menyelamatkan proyek raksasa.
Namun satu hal harus ditegaskan: tata ruang bukan alat kompromi untuk kepentingan modal. Jika lahan itu secara hukum dilindungi, maka tidak ada alasan untuk mengubahnya demi investasi.
Yang sedang dipertarungkan hari ini bukan hanya masa depan PIK 2. Yang sedang diuji adalah wibawa hukum negara.
Apakah aturan perlindungan pangan akan ditegakkan, atau justru dilipat demi kepentingan properti?
Pesannya tegas: jangan jadikan sinkronisasi tata ruang sebagai ruang gelap untuk memanipulasi data, menggeser zonasi, dan menyelundupkan kepentingan. Jika sawah dilindungi oleh hukum, maka sawah harus tetap menjadi sawah. Bukan dinegosiasikan, bukan disamarkan, dan bukan dikorbankan.
